قانون التطوير العقاري الجديد

تعتبر السوق العقارية المصرية من أضخم القطاعات التي يعتمد عليها اقتصاد الدولة بشكل كبير، وفي سبيل سير هذا القطاع بشكل منتظم وبدون أي مخاطر أو مخاوف؛ كان لابد من وضع قانون التطوير العقاري الجديد الذي وضع الكثير من الضوابط التي نظمت العلاقة ما بين المشتري والمطور، وحددت البنود التي على أساسها يتم بيع وتداول الوحدات العقارية وخاصة بعد الثورة العمرانية الهائلة التي تجريها الدولة المصرية في كافة ربوع الجمهورية بمجموعة من المدن الجديدة والتي يطلق عليها “مدن الجيل الرابع” والآن إليك المزيد حول بنود قانون التطوير العقاري الجديد.

فيديو عن قانون التطوير العقاري الجديد

قانون الاستثمار العقاري في مصر

في منتصف عام 2022 أعلنت الحكومة المصرية عن قانون حماية المستثمر العقاري في مصر، والذي ترتب عليه العديد من النتائج التي تحدد العلاقة ما بين العملاء و شركات التطوير العقاري في مصر خاصة في ظل العديد من المشاكل التي عانى منها العملاء مع المطورين طوال السنوات الماضية، وقد جاء قانون التطوير العقاري الجديد والذي يحمل الرقم 2184 ليضع الكثير من الحلول الأولية التي من شأنها تغيير خارطة الاستثمار العقاري في الدولة المصرية، والتي وضعت الكثير من الضوابط التي تحدد العلاقة الجديدة ما بين البائع والمشتري في عالم صناعة العقارات والضمانات الجديدة التي تحفظ حقوق المستثمر.

ضوابط بيع وحدات مشروعات التطوير العقاري 

هناك بعض المواد التي أصبح من المحتم الالتزام بها من قبل المطورين العقاريين في مصر والتي توضح طرق حساب عوائد الاستثمار في العقارات ، وذلك من تاريخ 17 يونيو 2022 م عند بيع الوحدات داخل المشروعات التي تطرحها في السوق العقارية، والتي قسمها قانون التطوير العقاري الجديد وفقاً للمساحات طبقاً للنمط الآتي:

• مشروعات ذات المساحات المحدودة وهي التي تقل مساحتها عن الخمسين فدان.
• ومشروعات ذات المساحات الصغيرة، وهي ذات المساحات التي تتراوح من 50 إلى 100 فدان.
• مشروعات ذات مساحات متوسطة، وتلك التي تتراوح مساحتها من 100 حتى 500 فدان.
• أما المشروعات الكبيرة فهي التي تتراوح مساحتها من 500 حتى 1000 فدان.
• مشروعات ذات المساحة القصوى، وهي المشروعات التي تزيد مساحتها عن الألف فدان، والتي يطلق عليها “التنمية المتكاملة” مثل المدن الجديدة كالرحاب ومدينتي و شقق العاصمة الإدارية الجديدة إلخ.

قرار رئيس الوزراء بشأن المطورين العقاريين

وعلاوة على ما سبق من تقسيم المشروعات طبقاً لحجم مساحتها؛ فقد جاء قانون التطوير العقاري الجديد ببعض المواد الملزمة للشركات العقارية، والتي يمكن تلخيصها في النقاط التالية:

1- وجود حساب خاص للمشروع يمتلكه المطور

كان في الماضي تقوم الشركة العقارية في الغالب باعتماد مشروعاتها على حسابها الخاص، ولكن الآن ومع قانون التطوير العقاري الجديد تم إلزام الشركة المطورة بعمل حساب خاص بكل مشروع، ويقوم من خلاله إيداع كافة مصروفات وتكاليف المشروع، كما قيد القانون المطور فيما يخص التصرف في هذا الحساب، بالشكل الذي لا يحق له التصرف في أكثر من 20% من المبالغ المودعة، كمصروفات والتي تأتي تحد بند “مصاريف إدارية لإنهاء بعض المعاملات، وقد قام القانون بتحديد المبالغ المودعة للمشروع قبل الشروع فيه وفقاً للمساحة كالآتي:

• 20% للمساحات المحدودة لمصروفات المشروع.
• أما المساحات الصغيرة فالنسبة 15%.
• و10% للمساحات المتوسطة.
• 5% للمساحات الكبيرة.
• 3% للمساحات القصوى.

2- تقييد حرية التصرف في حساب المشروع البنكي

ويلزم القانون المطور بوضع تلك المبالغ في الحساب البنكي طوال فترة التطوير، ولكن يمكن إلغاء الحد الأدنى للمبالغ هذا في حال وجود تقدم في الانشاءات، حيث يمكن للمطور عند الوصول إلى نسبة معينة من الانشاءات؛ التخلص من شرط الحد الأدنى للمبلغ، وقد حدد قانون التطوير العقاري الجديد النسبة الإنشائية المعفاة تبعاً للمساحة كالآتي:

• يلزم الوصول إلى 30% من الانشاءات بالنسبة للمشروعات ذات المساحات المحدودة.
• أما المشروعات ذات المساحات الصغيرة؛ لابد من الوصول إلى نسبة إنشاءات تبلغ 25% أو أكثر.
• المشروعات ذات المساحات المتوسطة، لابد من الوصول إلى نسبة إنشاءات 20% أو أكثر.
• أما المشروعات ذات المساحات الكبيرة، لابد من الوصول إلى نسبة انشاءات لأكثر من 15%.
• كذلك المشروعات ذات المساحات القصوى لابد من الوصول إلى نسبة إنشاءات لأكثر من 10%.

ومما سبق ذكره، يمكننا القول أن للمطور العقاري يتمكن من الوصول إلى نسبة 0% من المبالغ التي يتوجب إيداعها؛ في حال الوصول لنسب معينة من الإنشاءات الآنف ذكرها، ولكن يسمح فقط في تلك الحالة أن يقوم المطور باستخدام أمواله الخاصة المودعة في الحساب، ولكن دون المساس بأموال العملاء كمقدمات الحجز وغيرها.

3- تعيين مراقب مالي خارجي للشركة

المقصود هنا تخصيص مراقب مالي يعمل كطرف ثالث ما بين المطور والمستثمر، ولابد أن يكون مسجلاً سواء في البنك المركزي أو هيئة الرقابة المالية، وأن يقوم بمهامه بشكل احترافي، والتي من بينها، تقديم كشف حساب للشركة مرتين في السنة، وتقديم الكشف بحد أقصى خلال 45 يوم، كما يتوجب عليه الإفصاح عن واردات الحساب والمصروفات.

4- الإعلان عن المشروع بعد الحصول على القرار الوزاري

مع ظهور المدن الجديدة في مصر؛ ظهرت العديد من الشركات المتطورة والتي تمتعت بحرية كبيرة في أدائها التطويري، ولظبط الأداء والسوق بشكل عام؛ ألزم القانون المطور العقاري بالإعلان عن مشروع بعد الحصول على القرار الوزاري بالبناء والتشييد أو حتى الحصول على تصريح من جهاز المنطقة بقانونية البناء وذلك بالنسبة للمشروعات التي تم البدء فيها بعد صدور القرار.

5- ضوابط حول وديعة الصيانة

كل مشروع يقدمه المطور العقاري؛ يحدد من خلاله وديعة الصيانة أو مصروفات الصيانة على العميل، والتي تتراوح ما بين 4% حتى 10% من سعر الوحدة، وهي الخاصة بأعمال الصيانة التي يتم دفعها قبل أو خلال موعد التسليم، ولأنه كان في الماضي لا يوجد الشفافية الكاملة حول وضيعة ومصير تلك المبالغ؛ حرص القانون الجديد على وضعها في مساق قانوني، بحيث يتم فتح حساب خاص بتلك المبالغ، والسماح بالتصرف فيها تحت إشراف المراقب المالي مع تقديم كشف دوري لحساب الوديعة.

6- حل مسألة التأخر في مواعيد التسليم

التأخر وعدم الالتزام بمواعيد التسليم، كانت من أهم المشكلات التي يعاني منها العملاء مع الشركات المطورة؛ لذلك حرص قانون التطوير العقاري الجديد على وضع بعض البنود المنظمة لتلك المسألة، بحيث يتم السماح للمطور بمهلة سنة فقط من الموعد المعلن للتسليم ويمكن شرح ذلك بشكل أوضح كما يلي:

• في حال حدد المطور مثلاً موعد التسليم في شهر ديسمبر 2023 م، ولكنه لم يقدر على التسليم في هذا الموعد؛ في تلك الحالة يمنحه القانون مهلة سنة أي أن يقوم بالتسليم في ديسمبر 2024 م كحد أقصى.
• أما في حالة عجز المطور أيضاً في التسليم بعد مرور المهلة؛ يحقق للعميل بدءاً من ديسمبر 2024 م، التوقف تماماً عن دفع الأقساط أو أي مصروفات مطلوبة حتى موعد التسليم، وذلك بعد إخطار جهاز المنطقة بالامتناع.
• وهنا يعطي القانون العميل مهلة أخرى مدتها سنة، ولكن لا يدفع العميل خلالها أي أقساط، وهنا أمامه خيارين، إما الانتظار خاصة لو كان هناك انشاءات وتقدم على أرض الواقع أو استرداد كافة مستحقاته وفسخ التعاقد.
• وفي الحالة الأخيرة لابد أن يسترد العميل كافة مستحقاته خلال 3 أشهر بحد أقصى، وذلك إما بالتقسيط على 3 أشهر، أو المبلغ كامل بعد مرور المدة، وهو عكس المتبع في الماضي والذي كان يقتضي دفع مستحقات العميل على نفس مدة الأقساط المستغرقة.

وأخيراً، وبأراء الخبراء جاء قانون التطوير العقاري الجديد منصفاً بشكل كبير لكلا طرفي العلاقة في السوق العقارية المصرية وحل العديد من المشاكل التي كان يصعب التعامل معها مسبقاً.

للاستعلام والحجز

01210400991

أصبح من السهل البحث عن عقار مُلائم عبر المنصات الإلكترونية والذي يوفر لك التطلع نحو مستقبل أفضل والوصول للحياة التي تستحقها، لذلك قم بجولة داخل منصة لاكوستا العقارية والتي تدمج كافة العناصر التكنولوجية الحديثة في مكانٍ واحد من أجل تلبية احتياجات العُملاء على أكمل وجه، فنحن وجهتك الرئيسية للبحث عن أي عقار داخل مصر وطريقك الأيسر لبيتك أو مشرعك الجديد بأرقى المناطق وبأفضل الأسعار.